МКД басқару әдістері. МКД басқару органының құқықтары мен міндеттері

2024 Автор: Henry Conors | [email protected]. Соңғы өзгертілген: 2024-02-12 09:47

Адамдардың таза және жөндеуден өткен үйлерде тұруы, үйдің жанында серуендеп ләззат алуы үшін барлық мемлекеттік қызмет көрсету жүйесінің жұмысын сақтау, ортақ мүлікті пайдалануды дұрыс ұйымдастыру, тұрғындардың жайлылығы мен аула аумағын абаттандыру. Мұны кім істеу керек? Көпқабатты тұрғын үй (МКД) тұрғындары өз мүдделері үшін ортақ мүлікті сапалы әрі дер кезінде күтіп, үй ішін тазалық пен ұқыпты ұстайтын осындай орган ұйымдастыру үшін маңызды жұмыстарды атқаруы керек екені анық. Үйге техникалық қызмет көрсету жұмыстарының бүкіл ауқымы MKD басқару деп аталады.

MKD нақты қалай жүзеге асырылуы мүмкін?

Көпшілік қазіргі уақытта MKD басқарудың қандай әдістері бар екенін естіген. Бірақ бұл білім өте пайдалы болғанымен, егжей-тегжейлерді түсінуге жиі уақыт жеткіліксіз.

Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінде МКД-ны басқару әдістері өте түсінікті түрде белгіленген (161-баптың 2-бөлігі). Дегенмен, олардың барлығы әр үйге қолданыла бермейді. МКД-да отыздан аз пәтер болса,тұрғын үй заңнамасы МКД басқару тәсілі ретінде тікелей басқаруды ұсынады. Бұл ретте жабдықтаушылармен, жөндеушілермен, тазалаушылармен және басқа жұмысшылармен келісім-шарттарды пәтер иелері тексереді, олар өрт қауіпсіздігі саласындағы проблемалар, жазатайым оқиғалар, қоқыстарды уақтылы жинамау жағдайында тексеруші ұйымдардың алдында жауап береді және айыппұлдарды төлейді. Басқаруды, әдетте, тұрғындардың бастамашыл тобы немесе таңдаулы өкіл жүзеге асырады. Бірақ МКД-ны күтіп ұстау және пайдалану бойынша іс-шараларды жүзеге асыру өте көп жұмыс, сондықтан шағын үйлерде МКД басқару әдісі ретінде тікелей бақылауды орнату орынды. Әрбір жалға алушының идеалды үй мен кіреберістің суреті туралы өзіндік көзқарасы бар, сондықтан тұрғындардың саны ымыраға келу мүмкіндігіне тікелей әсер етеді және қақтығыстар мен түсінбеушіліктердің ықтималдығына әсер етеді.

Тұрғын үй кодексінде көрсетілген МКД-ны басқарудың екінші нұсқасы заңды тұлғаның белгілі бір түрін басқару болып табылады. Атап айтқанда, мұндай тұлға тұрғын үй иелерінің серіктестігі (ТҚК), тұрғын үй кооперативі (ТК) немесе басқа мамандандырылған тұтыну кооперативі (ПК) болуы мүмкін. Басқарудың бұл әдісімен пәтер иелері заңды тұлғаға ағымдағы жөндеуге және үй мүлкін пайдаланудың барлық аспектілеріне, сондай-ақ сумен жабдықтау, канализация, жылу және басқа қызметтерді көрсетуге келісім-шарттар жасауға рұқсат береді.

Үшінші нұсқа барлық жұмыстарды орындайтын басқарушы ұйыммен келісім жасауды қамтиды. MKD қызметтерінің ауқымы және сонымен бірге тексеруші органдардың алдында Ресей заңнамасының талаптарының ықтимал бұзылуы үшін жауапты болады.

МКД басқаруды кім таңдайды?

Пәтер иелері өздерінің шаршы метрін бақылап қана қоймай, ортақ мүлікті жақсы жағдайда ұстауы керек. Сондықтан Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінде үй иелеріне олардың үйін қалай басқаруға болатынын шешуге арналған нұсқаулық бар. МКД-ны басқару әдісін таңдамас бұрын, пәтер иелері олардың жасын, жай-күйін және басқа да ерекшеліктерін ескере отырып, олардың ерекшеліктерін егжей-тегжейлі зерделеуі керек, олардың қайсысы үйге сәйкес келеді, сонымен қатар оны меншік иелерінің дайындығымен салыстыру керек. өз үйін басқарып, коммуналдық төлемдерді уақытында төлеңіз.

Түпкілікті таңдау меншік иелерінің жалпы жиналысында жасалады, оны жеке өзі өткізуге немесе барлық тұрғындардың қатысуынсыз ұйымдастыруға болады. Жиналыс шешімі заңды болуы үшін 50 және одан да көп пайыз дауыс жинаған тұрғындар оған дауыс беруі керек. Жалпы жиналыстың МКД-ны басқару әдісін таңдауды МКД-дағы әрбір жалға алушы жиналыстың өзін өткізіп жіберу мүмкіндігіне қарамастан, қатаң түрде қабылдауы керек. Жиналыс сырттай өткізілген кезде меншік иесінің өз шешімін жазбаша түрде уақтылы тапсыруы қатысу болып есептеледі. Пәтер иелерінің мұндай жиналысының нәтижесі МКД-ны басқару әдісін таңдау туралы хаттамаға жазылады, ол кіреберістерде әрбір меншік иесініңпәтерлерімен міндетті түрде танысты. Қоғамдық орналастыруды жиналыстың бастамашысы шешім қабылданғаннан кейін он күн ішінде жүргізеді. Сол сияқты жалпы жиналысты ұйымдастыру арқылы МКД-ны басқару әдісін өзгерту мүмкіндігі жүзеге асады.

Жоғарыда айтылғандардың барлығы бұрыннан тұрып жатқан үйлерге қатысты. Бірақ жаңадан салынған үйлерде жағдай басқаша. Көбінесе жаңа ғимаратта жалға алушылардың барлығы бірдей меншік құқығына ие бола бермейді, мысалы, бұл көптен бері шыдамды үлескерлер. Мұндай азаматтардың тұрғын үй заңнамасына сәйкес үйді басқару нысанын анықтау мәселесі бойынша дауыс беру құқығы болмағандықтан, бұл үйді басқару тәсілін таңдау мүмкін болмай қалады.

MKD басқару әдісі таңдалмаса не болады?

Тұрғын үй кодексі меншік иелерінің HOA құру немесе басқару ұйымын таңдау процесін қарастыру және ұйымдастыру мүмкіндігі бар уақыт кезеңін шектейді.

басқару органымен анықталады. Мұнда жалға алушылардың ешқайсысының бас тартуға құқығы жоқ және әрбір меншік иесі таңдалған басқарушы ұйыммен жасалған басқару шартының ережелерін бұл келісімнің өзіне сәйкес келетін-келмейтініне қарамастан сақтауға міндетті. Бірақ әрқашан процедура барағымдағы жағдайды түзету және келісім-шарт мерзімі біткенге дейін МКД немесе басқарушы ұйымды басқару әдісін өзгерту туралы мәселені талқылау үшін жалпы жиналысты өткізу мүмкіндігі.

МКД-да үй-жайды күтіп ұстауға не кіреді?

«МКД-дағы үй-жайларды күтіп ұстау» түсінігіне қатысты барлық қызметтер мен жұмыстар тұрғын үй заңнамасымен анықталады. Бұл тұжырымдама сумен, электрмен, газбен, жылумен қамтамасыз етуді ұйымдастыру, үйде тұратын азаматтарды тіркеу, бухгалтерлік қызмет көрсету, техникалық пайдалану, санитарлық қамтамасыз ету бойынша қызметтердің кең спектрін қамтиды.

Техникалық пайдалану өз кезегінде ғимараттың инженерлік жүйелеріне қызмет көрсетуді және жөндеу жұмыстарын қамтиды. Санитарлық күтім үйде және оған іргелес аумақта тазалық пен тәртіпті сақтауға арналған барлық шаралар кешенін қамтиды, мысалы, тазалау, дезинфекциялау, дератизациялау, дезинсекциялау.

HOA не істейді?

МКД-ны HOA ретінде басқарудың бұл жолы кейбір жалға алушылар өз үйлерін күтіп ұстауға жұмсалатын шығындарды бақылай алатын жерде пайда болады. HOA басшылығы нөлден туындамайды, бірақ әрқашан ең белсенді және қызығушылық танытқан тұрғындардан құрылады. Ал мұндай іскер азаматтардың құқықтық базаны және коммуналдық шаруашылық саласындағы білімін толық меңгермегенімен, табысты жұмыс істеудің маңызды факторы – өз үйін көркейтуге деген ұмтылыс. HOA басқармасы тазалау, қоқыс шығару, инженерлік коммуникацияларды ұстау және басқа да аспектілер бойынша келісімшарттық жұмыстарды жүргізуі керек.үйді және оған жақын аумақты күтіп ұстау. Тәртіпті сақтау және санитарлық және өрт қауіпсіздігі нормаларын сақтау да HOA маңызды функциясы болып табылады. Басқарудың қаржылық жағы жалға алушылар коммуналдық қызметтерді төлеуге аударған қаражатты, сондай-ақ үйдің қажеттіліктеріне жұмсалған ақшаны есепке алу үшін HOA-да бухгалтердің болуын қамтиды. HOA қосымша табысын ортақ мүліктің кез келген бөлігін жалға беруден алуға болады.

Егер иесінің өзі HOA мүшесі болғысы келетін-келмейтінін шешсе, онда, өз кезегінде, HOA, тіпті кенеттен HOA-ның басқа мүшелері болса да, оның қатарына қабылдаудан бас тартуға құқығы жоқ. қарсы болады. HOA-ға мүше болуды қаламау кейде қосымша қызметтерді төлеу қажеттілігімен байланысты - автотұрақ пен кіреберістегі күзет, ауладағы гүлзарлар, едендердегі бейне камералар. Шынында да, HOA мүшелері үшін, егер HOA кеңесі мұндай шешім қабылдаған болса, төлем міндетті болып табылады. Бұл жағдайдан шығу жолы HOA-мен жеке келісім болуы мүмкін, онда барлық төлемдер алдын ала бекітіледі.

Басқарушы компания қалай жұмыс істейді?

Меншік иелері мен мамандандырылған басқарушы компания арасында тікелей шарт жасасу арқылы үй жағдайында техникалық қызмет көрсету және санитарлық тазалау қызметтерін көрсету, сонымен қатар жөндеу жұмыстарын жоғары деңгейде жүргізу күтілуде. басқарушы компания жұмыстың қажеттілігі мен күрделілігін дұрыс бағалай алады, қолайлы материалдарды таңдай алады, құқықты шақырадымамандар. Егер басқарушы компания бірнеше үйлермен жұмыс істесе, онда жұмыс пен қызметтің төмен құны да мүмкін. Дегенмен, басқарушы компаниямен қарым-қатынас жасау жиі қиынға соғады, тіпті шамның жануы сияқты кішкене оқиғаның өзі бірнеше күн бойы ыңғайсыздық тудыруы мүмкін.

Басқарушы компаниямен келісім: ең маңыздысы не?

МКД басқару тәсілдерінің бірін құру процедурасының ең маңызды кезеңі басқарушы компаниямен келісімді әзірлеу және жасау болып табылады. Келісімшарттың мазмұны жалға алушылар мен басқарушы компания арасындағы болашақ қарым-қатынасты, соның ішінде үйді күтіп-ұстау функцияларын адал емес орындаған жағдайда келісімді бұзу мүмкіндігін анықтайды. Шарт мәтінінде барлық үй мүлкі, басқарушы компания өндіруге міндетті болатын жұмыстар мен қызметтердің түрлері мен кезеңділігі, меншік иелері төлеуге тиіс барлық төлемдердің мөлшері мен мерзімі көрсетілуі керек. Келісімшартта тұрғындарға атқарылған жұмыстар туралы есеп беру тәртібін де белгілей аласыз. Бұл орындалмаса, есеп иелеріне жылына бір рет жіберілу керек.

МКД кеңесі не үшін жиналуда?

Жалға алушылардың тағы бір міндеті МКД-ны басқару әдістерінің ішінен басқарушы компаниямен нұсқа таңдалған жағдайда үй кеңесін таңдау болып табылады. Іс жүзінде кеңестің негізгі міндеттері – ұсыныстарды тұжырымдау және атқарылып жатқан жұмыстарды бақылау. Меншік иелерінің жиналысында кеңес мүшелері нақты не қажет екендігі туралы ұсыныстар жасайдыжөндеуге, қандай ағымдағы жөндеуді келесі жылға қалдыруға болатынын және қайсысы шұғыл шараларды талап ететінін, ортақ мүлікті кімге және қандай мақсатта жалға беруге болатынын және МКД-ны күтіп ұстау мен абаттандырудың басқа да аспектілері. Сондай-ақ, кеңестің міндеттеріне үй тұрғындарының құқықтары мен мүдделерін қорғау мақсатында меншік иелерінің жасасуы ұсынылатын шарттар мен келісімдерді зерделеу кіреді. Қарау нәтижелері бойынша кеңес барлық құжаттар бойынша өз қорытындылары мен ұсыныстарын жасайды. МКД кеңесі меншік иелерінің жиналыстарында маңызды мәселелерді талқылауды ретке келтіреді, басқарушы ұйыммен өзара әрекеттеседі және басқару келісімінің талаптарының орындалуын бақылайды деп айтуға болады.

MKD басқарудың әртүрлі формаларының артықшылықтары мен кемшіліктері

МКД басқару әдістеріне салыстырмалы сипаттама жүргізетін болсақ, келесі қорытындыларды жасауға болады. Негізгі айырмашылық мынада: тікелей басқару үй тұрғындарының барлық мәселелерді шешуін қамтиды. МКД-ны басқарудың қалған екі жолы жауапкершілік ауыртпалығын HOA төрағасының немесе басқарушы ұйым басшылығының иығына беруге мүмкіндік береді. Екінші жағынан, тәуелсіз басқару арқылы сіз әлдеқайда мобильді қаражатпен жұмыс істей аласыз және жұмыс пен қызмет таңдауын ағымдағы жағдайға икемді түрде реттей аласыз. Үйді тікелей басқаратын тұрғындар жұмыс пен қызмет құнына өз қалаулары бойынша мердігерлерді таңдау арқылы үйді жөндеу және техникалық қызмет көрсету шығындарын айтарлықтай азайта алады.

Сонымен бірге, ерекше қасиетбасқарушы компаниямен келісімге отырып, заң талаптарына сәйкес кәсіби қызметтерді алатын болады. Жалға алушыларды басқару кезінде немесе HOA түрінде арнайы білімі мен дағдылары бар адамдар үйге техникалық қызмет көрсетуді ұйымдастыруға әрдайым қатыспайды, сондықтан тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық және заңнама саласындағы қызметкерлерді оқытуға қосымша шығындар қажет болуы мүмкін. Сондай-ақ, басқарушы ұйымдарда, әдетте, жоғары деңгейде көптеген қызметтерді көрсетуге мүмкіндік беретін арнайы жабдық бар. Жалпы алғанда, МКД-ны басқарудың барлық әдістерінде таңдау жасау кезінде ескеру қажет өз нюанстары бар.

Басқару компаниясына қатысты мәселелер туындаса, қайда хабарласу керек?

Үйді күтіп ұстауда ақаулар болған жағдайда (мысалы, қоқыс контейнер алаңынан уақтылы шығарылмаған, кіреберіс дымқыл тазартылмаған, лифттегі қабырғалар сырланған және басқа да бұзушылықтар) алдымен басқарушы компаниямен тікелей байланысып, ақауларды жою туралы талап қойыңыз. Басқарушы компания жауап бермесе, тексеру үшін Мемлекеттік тұрғын үй инспекциясына шағым жіберілу керек.

Алайда басқарушы компанияға әсер етудің балама жолдары бар. Осылайша, Санкт-Петербургте қалалық үкімет құрған «Біздің Санкт-Петербург» порталы бірнеше жылдан бері жұмыс істейді. Бұл сайтта сәйкес санатты таңдау және қолдау көрсететін фотосуреттерді немесе құжаттарды тіркеу арқылы бар мәселе туралы есепті жариялауға болады. Сайтқа тіркелгеннен кейінхабарлама орындаушыға – басқарушы компанияға және аудан әкімдігінің бақылауына өңдеуге жіберіледі. Бұл ретте мердігер ақауды жою туралы жауап беруге міндетті болатын мерзім автоматты түрде белгіленеді. Хабарламалар статистикасы аудандық әкімшіліктердің тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы жұмысының маңызды көрсеткіші болып табылады, сондықтан хабарламалардың көпшілігі тиімді және уақытылы өңделеді.

МКД басқару әдісін анықтауға қатысты мәселелер үшін порталда хабарламаларды жіберуге арналған екі санат ашық: «Басқарушы ұйымды таңдау/өзгерту кезіндегі бұзушылықтар» және «HOA құру кезіндегі бұзушылықтар». Сондай-ақ, таңдалған басқарушы компания туралы ақпарат болмаса, «Үйде басқарушы компания туралы ақпарат жоқ» санатына хабарлама жіберуге болады.

Портал үйдегі және ауладағы ортақ мүліктің қанағаттанарлықсыз жағдайы туралы хабарламаларды орналастыруға арналған санаттардың үлкен таңдауын ұсынады. Сондай-ақ ойын алаңындағы сынған әткеншектер, толып жатқан қоқыс жәшіктері және жуылмаған баспалдақтар туралы хабарлауға болады. Үйге қызмет көрсету бойынша ең танымал санаттар: «Кіреберіс есіктің қанағаттанарлықсыз жағдайы» және «Кіреберісті тазалау кестесінің болмауы немесе сақталмауы». Біріншісінде, кіреберісті ағымдағы жөндеу бойынша шұғыл жұмыстарды жүргізу қажеттігі туралы хабарламалар, екіншісінде - баспалдақ алаңдарының санитарлық жағдайының бұзылуы туралы ақпарат келіп түседі.

МКД-ны басқару әдістері, олардың ерекшеліктері, басқарушы компанияны таңдау тәртібі және оның жұмысын бақылау туралы хабардар болу ең сәтті нұсқаны таңдауға мүмкіндік береді.үйіңізге техникалық қызмет көрсету. Тұрғын үй заңнамасының қыр-сырын түсіну үшін сізге көп уақыт жұмсау керек, бірақ бұл жұмыс жақсы өңделген баспалдақтар мен бірқалыпты жұмыс істейтін лифттермен өтеледі.