Құны азаматтық-құқықтық мәміле субъектісінің негізгі сипаттамаларының бірі болып табылады. Оның белгілері қандай? Құндылықтар қалай жіктеледі? Бизнесте немесе жылжымайтын мүлік бизнесінде сәйкес көрсеткіштер қандай мақсатта және қандай әдістермен есептеледі?
"құны" және "бағалау" дегеніміз не
Құн түрлерін және оны жіктеудің ілеспе себептерін қарастырмас бұрын, оның не екенін анықтайық. Оған әлемдік және ресейлік экономистер арасында біржақты сипаттама беруге мүмкіндік беретін көптеген критерийлер бар. Ең танымалы мыналар: құн – бұл мүліктік құқықтарды немесе объектіні пайдаланудың басқа тетіктерін берудің күтілетін сәтінде азаматтық-құқықтық қатынастар субъектілерінің өзара әрекеттесу процесінде мәміле шарты ретінде белгіленетін ақша сомасы. Өз кезегінде, «бағалау» түсінігі қарастырылып отырған соманы анықтау механизмімен байланысты.
Бағалау аспектілері
Бағалау объектілері жылжымайтын мүлік, қызметтер, көлік, тұрмыстық заттар, зияткерлік меншік - жеке және заңды тұлғалардың қатысуымен жасалатын мәмілелердің ықтимал субъектісі ретінде азаматтық заңнамада көзделгеннің барлығы болуы мүмкін. Ақшалай құнды анықтау тәртібі,құқық қатынастарының бір субъектісінен екіншісіне ауысуы мүліктік құқықтардың ауысуына негіз болып табылатын екі тарап таныған әдістер арқылы жүзеге асырылады. Оларды үшінші тұлғалар да ұсына алады, бірақ транзакцияның негізгі қатысушыларымен келісілген жағдайда.
Тауарлардың, мүліктің немесе қызметтердің құнының сол немесе басқа түрлері құқықтық қатынастардың сипатына қарай тараптардың өтініші бойынша немесе заң талаптары бойынша анықталуы мүмкін. Мәселен, мысалы, жылжымайтын мүлікпен мәмілелерде бағалаушыларды пайдалану көп жағдайда меншік құқығын тіркеу үшін міндетті болып табылады.
Бағалау тәсілдері
Бағалау, сонымен қатар, мысалы, құндылық түрін анықтау, әртүрлі тәсілдер аясында жүзеге асырылуы мүмкін. Ресейлік бизнес тәжірибесінде үш негізгісі бар: пайдалы, салыстырмалы және қымбат. Олардың мәнін қарастырыңыз.
Табыс моделі бағалау объектісінің жаңа иесінің ықтимал пайдалануынан түсетін болжамды кірісті есептеуге негізделген әдістерді қолдануды қамтиды - мысалы, жалға алу. Салыстырмалы модель кейбір объектілердің мүліктік құнының түрлерін сипаттайтын сандарды зерттеуді қамтиды, басқаларының негізгі белгілері бойынша өте ұқсас көрсеткіштері бар. Мысалы, бағалаушы пәтерге сәйкес ақшалай көрсеткішті анықтаған кезде, әдетте, жылжымайтын мүлік нарығы бойынша бар ұсыныстарды зерттейді. Шығындық модель шеңберінде объектіні тиісті функционалдық жағдайда ұстауға қажетті ықтимал шығындар есептеледі. Егер а,Адам трактор сатып алды делік, содан кейін ол жалдаған бағалаушы көліктің осы түрінің құнын анықтау кезінде жабдықты жөндеуге байланысты ықтимал шығындарды ескеруі керек.
Мәнді бағалау нәтижесі
Меншік құндылықтарының түрлері талданып, тиісті баға берілгеннен кейін нәтиже мәміленің соңғы бағасын анықтау үшін нұсқаулық ретінде пайдаланылуы мүмкін. Немесе басқа мақсаттар үшін - мысалы, сақтандыру шартын жасау, несие беру, үлесті сату және т.б.. Ресейлік сарапшылардың әртүрлі объектілерді бағалауында құнның қандай түрлері ерекшеленетінін қарастырайық. Сондай-ақ маңызды ақпаратты іс жүзінде қалай пайдалануға болады.
Мән классификациясы
Қазіргі сарапшылар белгілі бір бағалау объектісінің құндылығының қандай түрлерін ажыратады? Мұнда көптеген жіктеу критерийлері бар. Ресейлік экономистер арасында кең таралған үлгілердің бірін қарастырайық.
Онда, атап айтқанда, нарықтық құны бар. Бұл баға, оның құны объектіні бағалау кезінде, егер ол бәсекелес сегментте сатылады деп болжанса, белгіленеді. Яғни, дұрыс өзіндік құнды анықтаудың алғышарттары өнімге баға белгілеу принциптері туралы жалпыға ортақ ақпараттың болуы, бағаға әсер ететін маңызды сыртқы (реттеу) факторлардың болмауы болып табылады.
Қарастырылған үлгіде инвестициялық құндылық бар. Оның көрсеткіштері белгілі бір объектіге инвестициялауға мүдделі тұлғаларды ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында анықталады. Кейбір жағдайлардаинвестициялық құн нарықтық құнға сәйкес келуі мүмкін. Бірақ бұл әрдайым бола бермейді. Кейде инвестициялық құнмен бір мезгілде объектінің жою құны да есептеледі. Оның мәні мәміле нысанасын қайта сатудан түсетін ықтимал түсім сомасын білдіреді.
Кадастрлық құны бар. Оны құрудың мақсаты объектіні кейіннен тиісті мәлімдемелер арқылы ақпаратты пайдалана отырып, белгілі бір мемлекеттік немесе салалық тізілімге енгізу болып табылады. Әдетте, бұл жағдайда біз салықтарды есептеу туралы айтып отырмыз. Кадастрлық құн әдетте жылжымайтын мүлікке қатысты нарықтық құннан төмен немесе шамамен оған тең.
Сақтандыру құны деген нәрсе де бар. Ол сақтандыру шарты бойынша төлемдер сомасын есептеуді қамтиды. Кейбір жағдайларда объектіні ауыстыру құны да онымен бір мезгілде есептеледі. Бұл, мысалы, сақтандыру компаниясымен тиісті келісімде ақшалай өтемақы емес, объектіні бүліну немесе істен шығу жағдайында оның бастапқы функционалдық жағдайына келтіру көзделсе орын алады.
Осылайша, біз орыс экономика мектебінде жиі кездесетін құндылықтың 4 түрін, сонымен қатар бір-бірін толықтыратын бірнеше түрін қарастырдық. Бұл тізім, әрине, толық емес. Нарықтық құнның жеке түрлері бар, сондай-ақ инвестициялық немесе кадастрлық, әртүрлі, опция ретінде, құқықтық мәртебесі бар объектілердің сипаттамаларына қатысты. Енді сәйкес параметр есептелетін объектілердің мәнін зерттеуге көшейік.практикалық маңызды аспект.
Бизнесті бағалау
Әрине, мән анықталатын объектілердің көптеген нақты түрлері бар. Ресейлік іскерлік тәжірибеде жиі кездесетіндердің қатарында бизнес және жылжымайтын мүлік бар. Бірінші жағдайда фирмалардың жалпы активтері, басқару принциптері мен пайда әкелетін іс-әрекеттері бағаланады. Кәсіпорын құнының түрлерін зерттемес бұрын, сәйкес бағалау субъектісінің алдында тұрған мақсаттарды анықтау пайдалы болады.
Бизнесті не үшін бағалайсыз? Мұндағы бірінші нұсқа – кәсіпорынды сату перспективалары. Компанияның иесі басқа кәсіппен айналысуға шешім қабылдауы мүмкін, бірақ алдымен қазіргісін басқа иесінің қолына беру тиімді. Сондай-ақ кәсіпорынды басқару сапасын жақсарту, менеджмент жүйесіндегі мүмкін кемшіліктерді анықтау үшін бизнесті бағалау жүргізілуі мүмкін. Тағы бір нұсқа - айналым қаражаты жеткіліксіз болған жағдайда немесе компания нарықты кеңейту міндетін қойған, нәтижесінде қосымша қаражат қажет болған жағдайда инвесторлардың назарын аудару. Бизнесті бағалау несиеге өтініш беру кезінде жүзеге асырылуы мүмкін - ол, әдетте, банктің несие беруі туралы шешім қабылдау үшін нұсқаулық болып табылады.
Бизнесті бағалау құндылықтары
Кәсіпорындарды бағалауға құнның қандай түрлері жатады? Мұнда қандай қағидалар жиі қолданылады? Бизнесті бағалауға қатысты қолданылатын құнның негізгі түрлері нарықтық және инвестициялау болып табылады. Кейбір сарапшылардың пікірінше, кәсіпорынды сатып алу мүмкіндігін қарастыра отырып,серіктес тиісті перспективаларды талдауда екінші бағытқа назар аударған жөн. Кәсіпорын үшін типтік «нарықтық» баға кәсіпорынның даму әлеуеті туралы әрқашан біржақты айта бермейтін көрсеткіш болғандықтан. Бірақ егер біз оны анықтау туралы айтатын болсақ, онда қажетті сандарды есептеудің негізгі принциптері мыналарға негізделуі мүмкін:
- қол жетімді көрсеткіштерді нарықтың басқа қатысушыларына тән көрсеткіштермен салыстыру;
- бизнестің бәсекелестік артықшылықтарын зерттеу туралы;
- бағалауды жасайтын сарапшылардың субъективті көзқарасы бойынша;
- сыртқы факторлардың әсерін зерттеу бойынша.
Бизнестің инвестициялық құнын анықтауға келгенде, дәл осындай принциптер қолданылуы мүмкін, бірақ оларға қосымша, басқа да бірқатар принциптерді қолдануға рұқсат етіледі:
- бизнеске қатысатын субъектілердің мінез-құлқын модельдеу (факторлардың әсері);
- табыстылықты есептеу (уақыт бойынша нарықтық құнның өсуі).
Нақты шығындар көрсеткіштері бизнеске салынған инвестицияның болжамды көлеміне және олардың өтелу перспективаларына байланысты әлеуетті бизнес сатып алушыны немесе инвесторды қанағаттандыруы мүмкін. Көптеген жағдайларда инвестициялар несиелік болуы мүмкін. Ықтимал пайданың құны нөлден ерекшеленіп қана қоймай, банкке сыйақы төлеуді қамтамасыз етуі керек. Бизнестің нарықтық және инвестициялық құнын көрсететін көрсеткіштерден басқа инвестор шешімдерін қабылдаудағы қосымша нұсқаулар мыналар болуы мүмкін:
- бизнестің күтілетін тұрақтылығы (мүмкіндігіуақыт өте табыс алу);
- бәсекеге қабілетті бизнеспен өтеу мерзімдерінің корреляциясы (мүмкін инвестор үшін басқа компанияға инвестиция салған тиімдірек, ал сатып алушы үшін оны сатып алу);
- серіктестер арасындағы сенім деңгейі.
Жоғарыда көрсетілген критерийлер өте субъективті болуы мүмкін. Сондықтан іскерлік тәжірибеде бизнестің нарықтық және инвестициялық құны маңызды болғанымен, бірақ әрқашан негізгілердің қатарында емес параметрлер болып табылады.
Тағы бір ықтимал фактор – инвестиция немесе ықтимал сатып алу үшін бизнесті бағалауға байланысты жұмыс түрлерінің құны. Егер кәсіпорынды зерттеу нақты пайданы білдірмейтін елеулі инвестициялармен (мысалы, сыртқы сарапшылармен, аудиторлармен және аналитиктермен байланыс) сүйемелденсе, онда инвестор немесе бизнестің әлеуетті сатып алушысы бұл мәселемен айналыспауды жөн көретін шығар. белгілі бір фирма.
Жылжымайтын мүлікті бағалау
Жылжымайтын мүлік құнының қандай түрлері бар екенін, сондай-ақ оны бағалауда қандай тәсілдер қолданылып жатқанын зерттеу пайдалы болады. Бірақ алдымен кәсіпкерлік жағдайындағыдай сәйкес типтегі азаматтық-құқықтық мәмілелердің қатысушылары көздейтін мақсаттарды анықтап алайық. Жылжымайтын мүлік құнының түрлерін зерттеу, сондай-ақ бағалаушының қызметіне жүгіну қажеттілігі келесі негізгі жағдайларда туындайды:
- пәтерді, кеңсені, басқа ғимаратты немесе үй-жайды сату бойынша мәміле бар;
- компанияның активтері бағаланады;
- салық салынатын базаның мөлшері мүлікке қатысты анықталадыалымдар.
Әрине, іс жүзінде жылжымайтын мүлікті бағалаудың себептері көбірек болуы мүмкін. Мысалы, кейбір жағдайларда негізгі процедуралардан басқа сметалық шығындардың түрлерін анықтау қажет болады. Немесе - опция ретінде - жылжымайтын мүлікті мемлекеттік қажеттіліктерге беру үшін бағалау.
Мүлікті бағалау
Біз жоғарыда кәсіпорын құнының негізгі түрлері нарықтық және инвестиция болып табылатынын атап өттік. Жылжымайтын мүлікке қатысты бірдей параметрлерді тексеруге болады, бірақ, әдетте, басқа да бірқатар қосымша келеді. Атап айтқанда - объектінің кадастрлық және сақтандыру құны. Кейбір жағдайларда тарату да анықталады. Біз жоғарыда нарықтық және инвестициялық құнды анықтау ерекшеліктерін қарастырдық. Жылжымайтын мүлікке қатысты жалпы принциптер мен әдістер, әдетте, бизнесті бағалауда қолданылатындарға пішіні жағынан ұқсас. Олар сәйкес нарықтың ерекшеліктеріне көбірек бейімделген кезде ғана қолданылады: «бәсекелестік» «мемлекеттік» (жөндеу деңгейі, әрлеу материалдары және оның сапасы және т.б.), «рентабельділік» - күтілетін « көтерілуде.
Енді кадастрлық, сақтандыру және жою құнының көрсеткіштері қалай есептелетінін зерттейік. Олардың барлығының өзіндік ерекшеліктері бар. Көрсетілгендердің ішінен анықталған құнның әрбір түрі бағалау әдістері бойынша ерекшеліктерімен сипатталады. Оларды қарастырыңыз.
Егер жылжымайтын мүліктің кадастрлық құны туралы айтатын болсақ, онда бағалаушы әдістемені негізге алады.тиісті заңнамалық дереккөздерде, Қаржы министрлігінің және тұрғын үй туралы тиісті ақпаратты іс жүзінде пайдалануға жауапты басқа да ведомстволардың ұсынымдарында көрсетілген. Кейбір жағдайларда объектінің нарықтық құнын анықтауға тән критерийлер де пайдаланылуы мүмкін. Әртүрлі техникалық құжаттаманы зерттеуге болады.
Егер тапсырма жылжымайтын мүліктің сақтандыру құнын анықтау болса, онда бұл жағдайда, әдетте, бағалаушы негізінен нарықтық әдістерді басшылыққа алады, бірақ сату-сатып алу операциясының нақты мазмұнына сәйкес түзетіледі. Мысалы, егер адам ипотекаға пәтер сатып алса, онда сақтандыру құнына тек несие сомасын қосуға болады. Және бұл жағдайда сақтандырушылармен жасалған шарт бойынша соманы есептеудің тиісті негізі пәтердің таза нарықтық құны негізге алынғандағыдан төмен болуы мүмкін.
Ипотека нарық сегментінің мысалы болып табылады, онда объектінің жою құны азаматтық-құқықтық мәмілелердің субъектілері үшін іс жүзінде маңызды болуы мүмкін. Егер, мысалы, жеке тұлға немесе ұйым несиені өтеу шарттарын орындамаса, банк кепілге қойылған мүлікті сату туралы шешім қабылдауы мүмкін. Несиені өңдеу туралы мәмілеге қол қоймас бұрын да қаржы институты жобаның жою құрамдас бөлігінің келешегін талдағысы келуі мүмкін.
Алайда кейбір сарапшылардың банктермен өзара әрекеттесу кезінде жылжымайтын мүлік операцияларына қатысты «жою құны» терминін қолдану орынсыз деп санайтынын ескеріңіз. Ісәдепкі бойынша ипотекалық келісім-шарт пәтерді банктің меншігіне міндетті түрде беруді білдірмейтіні - бұл тек несиені қамтамасыз ету шарасы. Таза нысанда тарату құны объектінің иесі (мысалы, кәсіпорын) өз мүлкін (мысалы, кәсіпорынның банкроттыққа ұшырауына байланысты) сата алатын бағаның есебін білдіреді. Сондықтан қарастырылып отырған термин жылжымайтын мүлікке қатысты сақтықпен қолданылуы керек.
Құны тұрақты мән бе?
Қазіргі көптеген экономистер олай ойламайды. Әрине, біз нарықтық экономика туралы айтпасақ, онда сұраныс пен ұсынысқа негізделген еркін баға механизміне орын бар. Тауар құнының қандай түрлері зерттелетініне қарамастан, олардың әрқайсысы ауыспалы құн болып табылады, мәміле қатысушылары белгілі бір уақытта пайдалана алатын шамамен нұсқаулық. Әрине, тиісті көрсеткіштердің құбылмалылығы минималды болатын салалар бар - мысалы, мемлекеттік тапсырыстар басым болатын нарық сегменттері. Бірақ бұл ерекшелік. Шығындардың өзгермелі жағдайында шарлау мүмкіндігі кез келген заманауи бизнестің ең маңызды бәсекелестік артықшылықтарының бірі болып табылады.
